第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計概述

房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計是工程勘察和工程設(shè)計的簡稱。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程勘察

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程勘察是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)的要求，查明、分析、評價房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)場地的地質(zhì)地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制開發(fā)項目工程勘察文件，為開發(fā)項目的T程設(shè)計和施工提供科學(xué)依據(jù)的系列活動。

工程勘察主要包括：①工程測量。工程測量是在開發(fā)項目施工建設(shè)各個階段所進(jìn)行的采集和處理各種地形地貌的形狀、大小、位置等幾何信息的活動。②工程地質(zhì)勘察。工程地質(zhì)勘察是為查明開發(fā)項目所在地區(qū)的工程地質(zhì)條件、對建設(shè)場地穩(wěn)定性和地基承載能力做出正確評價而進(jìn)行的工作。③水文地質(zhì)勘察。水文地質(zhì)勘察是為查明開發(fā)項目所在地區(qū)地下水的類型、成分、含水層的位置和分布而進(jìn)行的工作。

工程勘察階段應(yīng)與工程設(shè)計階段相適應(yīng)，一般分為初步勘察和詳細(xì)勘察，對于工程地質(zhì)條件復(fù)雜或具有特殊要求的大型工程建設(shè)項目，還應(yīng)進(jìn)行施勘察。其中，初步勘察應(yīng)滿足選址和初步設(shè)計的要求，步勘察的內(nèi)容包括：初步查明地質(zhì)與構(gòu)造、巖石和土壤的物理力學(xué)性質(zhì)，地下水埋藏條件和凍結(jié)深度，場地不良地質(zhì)現(xiàn)象的成因和分布范圍等;詳細(xì)勘察應(yīng)符合施工圖設(shè)計的要求，詳細(xì)勘察的內(nèi)容包括：查明地質(zhì)構(gòu)造、巖石和土壤的物理力學(xué)性質(zhì)，對地基的穩(wěn)定承載能力作出評估，提供不良地質(zhì)問題防治工程所需要的參數(shù)和資料，查明地下水的埋藏條件和侵蝕、滲透性、水位變化幅度及規(guī)律等。施工勘察是為施工中遇到的地質(zhì)問題而進(jìn)行的進(jìn)一步勘察。需進(jìn)行施工勘察的情況包括：施工驗(yàn)槽;深基坑施工勘察和樁應(yīng)力測試：地基加固處理勘察和加固效果檢驗(yàn);施工完成后沉降監(jiān)測;其他環(huán)境工程地質(zhì)的監(jiān)測等。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計是依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)目標(biāo)，運(yùn)用工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)方法，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程所需的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資源、環(huán)境等條件進(jìn)行綜合分析、論證，編制建設(shè)工程設(shè)計文件的活動。

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計一般分為方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個階段。對于技術(shù)要求復(fù)雜的房地產(chǎn)開發(fā)項目，必要時要在初步設(shè)計基礎(chǔ)上進(jìn)行擴(kuò)大初步設(shè)計或技術(shù)設(shè)計。對于技術(shù)要求簡單的房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)有關(guān)主管部門同意，并在合同中有約定不進(jìn)行初步設(shè)計的，可在方案設(shè)計審批后直接進(jìn)行施工圖設(shè)計。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程勘察管理

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程勘察管理的概念和內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項木工程勘察管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，對工程勘察活動所進(jìn)行的組織、計劃、協(xié)調(diào)等管理活動。

房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目工程勘察管理主要包括以下幾個內(nèi)容。

(1)編制工程勘察任務(wù)書。工程勘察任務(wù)書應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托專業(yè)公司編制，主要內(nèi)容包括工程名稱、項目慨況、擬建設(shè)地點(diǎn)、勘察范圍、勘察具體內(nèi)容與要求、勘察成果內(nèi)容以及勘察工作計劃。

(2)選擇勘察單位。選擇勘察單位可采用直接委托或公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)方式。主要應(yīng)審查勘察單位的資質(zhì)、信譽(yù)、技術(shù)水平、經(jīng)驗(yàn)、設(shè)備條件以及勘察工作方案設(shè)想。

(3)勘察準(zhǔn)備?？辈鞙?zhǔn)備一是要為勘察單位開始勘察工作提供有關(guān)基礎(chǔ)資料，落實(shí)勘察所需水電等條件;二是要審查勘察單位提交的勘察工作綱要中勘察方案是否合理，勘察進(jìn)度計劃是否滿足要求，必要時，應(yīng)會同設(shè)計單位予以審核。

(4)勘察現(xiàn)場監(jiān)督?，F(xiàn)場監(jiān)督應(yīng)主要圍繞勘察質(zhì)量和勘察進(jìn)度監(jiān)督進(jìn)行?？辈熨|(zhì)量監(jiān)督包括檢查勘察點(diǎn)線有無偏、錯、漏，勘探項目是否齊全，鉆探深度、取樣位置是否正確，勘探成果是否符合要求等?？辈爝M(jìn)度監(jiān)督主要檢查勘察人員、設(shè)備是否按計劃進(jìn)場，是否滿足勘察工作計劃要求等。

(5)審查勘察成果報告。勘察報告的內(nèi)容應(yīng)完整，分析應(yīng)合理，數(shù)據(jù)應(yīng)可靠，并具有實(shí)用性，要確?？辈斐晒疃扰c設(shè)計深度要求相適應(yīng)，與施工要求相銜接。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計工作程序

在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，工程勘察主要為工程設(shè)計提供工程地形、工程地質(zhì)及水文資料等，因此工程勘察工作與工程設(shè)計工作應(yīng)經(jīng)常交叉進(jìn)行。

(1)勘察、設(shè)計任務(wù)委托。初步擬定的勘察設(shè)計工作大綱和設(shè)計工作方案經(jīng)評審合格后，可直接委托或招標(biāo)選定工程勘察、設(shè)計單位，簽訂工程勘察合同和沒計合同。

(2)初步勘察與方案設(shè)計。組織審查勘察大綱和初步設(shè)計大綱，對初步方案設(shè)計、技術(shù)科研試驗(yàn)專題等組織審查，確定勘察工作布置和技術(shù)科研試驗(yàn)工作部署，協(xié)調(diào)設(shè)計外部協(xié)作關(guān)系與工作計劃。辦理有關(guān)規(guī)劃審批文件和審批事項等。

(3)詳細(xì)勘察與初步設(shè)計?？刂崎_發(fā)項目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)工期和投資額，組織新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備科研試驗(yàn)研究，協(xié)調(diào)落實(shí)外部接人系統(tǒng)(水、電、通信等)、資源條件，初步設(shè)計文件報政府審批，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

(4)施工圖設(shè)計。控制設(shè)計質(zhì)量、費(fèi)用和設(shè)計工作進(jìn)度，落實(shí)設(shè)備材料采購、設(shè)備技術(shù)資料收集，預(yù)付和結(jié)算設(shè)計費(fèi)用，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，進(jìn)行施工圖設(shè)計文件審查及備案。

(5)施工和驗(yàn)收階段。組織設(shè)計交底，控制和審查設(shè)計變更，組織勘察、設(shè)計單位參加開發(fā)項目的工程竣工驗(yàn)收，結(jié)清全部設(shè)計費(fèi)用。

(6)設(shè)計后評價。開發(fā)項目交付使用后一定時期，組織設(shè)計單位進(jìn)行回訪，聽取或向設(shè)計單位提出改進(jìn)建議、意見。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理概念及意義

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過一定方式整合資源，以發(fā)揮資源的作用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計目標(biāo)的活動過程。

工程設(shè)計管理是開發(fā)項目管理的龍頭，是確保工程功能、質(zhì)量和進(jìn)度的前提和基礎(chǔ)，是做好工程投資控制的關(guān)鍵。據(jù)有關(guān)工程質(zhì)量事故統(tǒng)計顯示，由設(shè)計導(dǎo)致的工程質(zhì)量事故占40%以上，設(shè)計費(fèi)用一般僅為工程造價的1%～3%，但設(shè)計工作對建安費(fèi)用的影響高達(dá)70%～80%，在滿足同樣功能和安全性的前期下，優(yōu)質(zhì)的工程設(shè)計可以降低建安費(fèi)用的5%～10%，甚至更高。因此，抓住工程設(shè)計管理這個龍頭，開發(fā)項目工程建設(shè)的成本、質(zhì)量、進(jìn)度等控制目標(biāo)才能順利實(shí)現(xiàn)，開發(fā)項目管理工作才會有更多主動權(quán)，也才能做到事半功倍。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理的模式及其特點(diǎn)

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接管理模式。這種管理模式是房地產(chǎn)外發(fā)企業(yè)自行組建工程設(shè)計管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)工程設(shè)計管理。其特點(diǎn)是：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要有很強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)力量和較高的設(shè)計管理水平，具有設(shè)計評審經(jīng)驗(yàn)和判斷能力。②有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)項目目標(biāo)和風(fēng)險的控制。

(2)委托專業(yè)咨詢公司管理模式。這種管理模式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托專業(yè)咨詢公司代其進(jìn)行設(shè)計管理，行使設(shè)計管理職能，并對設(shè)計單位進(jìn)行監(jiān)督和協(xié)調(diào)。在該模式中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和設(shè)計單位訂立設(shè)汁合同，專業(yè)咨詢公司和設(shè)計單位沒有合同關(guān)系，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將委托專業(yè)咨詢公司代理設(shè)計管理的具體內(nèi)容和要求及職能書面告知設(shè)計單位。該模式的特點(diǎn)是：①專業(yè)咨詢公司長期從事工程設(shè)計咨詢服務(wù)工作，經(jīng)驗(yàn)較豐富，有利于保證設(shè)計質(zhì)量、進(jìn)度和降低成本。②對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)技術(shù)力量和設(shè)計管理水平要求較低。

(3)委托項目(工程)管理公司管理模式。這種管理模式是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托專業(yè)的項目(工程)管理公司代其對工程設(shè)計進(jìn)行全過程管理。在該模式中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和設(shè)計單位沒有合同關(guān)系，由項目(工程)管理公司獨(dú)立負(fù)責(zé)組織完成工程設(shè)計或通過設(shè)計招標(biāo)選擇設(shè)計單位，_并與其簽訂設(shè)計合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)工程設(shè)計意見和要求通過項目(工程)管理公司予以實(shí)現(xiàn)。該模式的特點(diǎn)是：①項目(工程)管理公司全權(quán)負(fù)責(zé)設(shè)計委托和設(shè)計管理工作，可大大減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。②項目(工程)管理公司承擔(dān)受委托管理范圍內(nèi)工程設(shè)計的責(zé)任，重大方案報房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理的主要內(nèi)容

(1)編制設(shè)計任務(wù)書。

(2)精心選擇設(shè)計單位。

(3)做好設(shè)計文件審查工作。

(4)精心組織設(shè)計交底。

(5)建立高效、暢通的聯(lián)絡(luò)渠道。

(6)做好限額設(shè)計工作。

(7)做好設(shè)計變更的管理工作。

（責(zé)任編輯：xy）

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