第四節(jié)房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告

一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的作用

(1)申請項目核準(zhǔn)的依據(jù)。我國推行企業(yè)投資項目核準(zhǔn)制，按照其要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就擬開發(fā)建沒項目編制項目申請報告，報送項目核準(zhǔn)機關(guān)申請核準(zhǔn)。項目核準(zhǔn)批復(fù)文件是辦理土地使用、資源利用、城市規(guī)劃、安全生產(chǎn)、設(shè)備進(jìn)口和減免稅確認(rèn)等手續(xù)的主要依據(jù)。而項目核準(zhǔn)申請報告的主要內(nèi)容，即項目申請單位情況、擬建項目情況、擬選建設(shè)用地相關(guān)規(guī)劃、資源利用和能源耗用分析、生態(tài)環(huán)境影響分析、經(jīng)濟和社會效果分析等，均是可行性研究報告中要解決的問題。

(2)項目投資決策的依據(jù)。房地產(chǎn)投資項目由于其投資規(guī)模大、投資類型多、投資時間長、不確定因素復(fù)雜，因此，房地產(chǎn)投資決策必須是建立在對投資項目進(jìn)行科學(xué)的、詳細(xì)的可行性研究基礎(chǔ)之上的，明確投資項目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等技術(shù)上是否可行，法律上是否允許。還要研究項目的市場需求前景，判斷項目的市場競爭能力，衡量項目的投資風(fēng)險，計算項目的投資效果等。通過這些分析和研究工作，得出項目該不該建設(shè)、如何建設(shè)、哪種建設(shè)方案能取得最佳的投資效果等，并以此作為項目投資決策的依據(jù)。

(3)籌集建設(shè)資金的依據(jù)。銀行等金融機構(gòu)都把可行性研究報告作為項目申請貸款的先決條件，對可行性研究報告進(jìn)行全面、細(xì)致的分析評估后，才確定是否給予貸款。

(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。投資項目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通信、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門協(xié)作。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需要根據(jù)可行性研究報告進(jìn)行商談。有關(guān)技術(shù)引進(jìn)和建筑設(shè)備進(jìn)口必須在可行性研究報告審查批準(zhǔn)后，才能據(jù)此同國外廠商正式簽約。(5)規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)。在可行性研究報告中，對項目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計方案構(gòu)想、主要設(shè)備造型、單項工程結(jié)構(gòu)形式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類、建設(shè)速度等都進(jìn)行了分析和論證，并確定了原則和推薦了建設(shè)方案?？尚行匝芯繄蟾媾鷾?zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計工作就可據(jù)此進(jìn)行，在一般情況下，不必另作方案比較選擇和重新論證。

(6)項目考核和后評價的依據(jù)。項目的后評價是在項目運行一定時期后，對已實施的項目進(jìn)行全面綜合評價，分析項目實施的實際經(jīng)濟效果和影響力，并論證可行性研究階段決策的合理性和項目的持續(xù)能力，為下一步項目的運行決策提供依據(jù)。后評價的重要依據(jù)就是可行性研究報告中提出的各項經(jīng)濟指標(biāo)。

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告是投資項目可行性研究階段的工作報告和研究成果，應(yīng)充分反映研究人員對投資項目所做的市場分析、經(jīng)濟評價、財務(wù)效益、風(fēng)險承受等方面的成果和結(jié)論。由于不同房地產(chǎn)投資項目的性質(zhì)規(guī)模、類型和復(fù)雜程度等的不同，可行性研究報告的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資項目可行性研究報告主要包括下列內(nèi)容。

1.項目總說明

在項目總說明中，應(yīng)著重就項日背景、項目主辦者或參與者、項目評估的目的、項目可行性研究報告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等向讀者予以介紹。

2.項目概況

具體內(nèi)容包括：項目名稱、開發(fā)建設(shè)單位;項日的地理位置，項目周圍的主要建筑物等;項目所在地周圍的環(huán)境狀況，主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿Α㈨椖拷ㄔO(shè)的時機和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的必要性和可行性;項目的性質(zhì)及主要特點;項目開發(fā)建沒的社會、經(jīng)濟意義;可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍。

3.開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定

(1)土地調(diào)查。包括項目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。

(2)人口調(diào)查。包括項目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)等。

(3)調(diào)查項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各類建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。

(4)調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個體經(jīng)營者的經(jīng)營范圍、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、年營業(yè)額、年利潤額等。

(5)調(diào)查各種管線。主要應(yīng)調(diào)查上下水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電信管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實現(xiàn)的時間。

(6)調(diào)查其他地上、地下物。項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容包括水井、人防工程、菜窖、各種管線等;地上物包括樹木、植物等。項目用地現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。

(7)用地范同內(nèi)的拆遷計劃。

(8)制定安置方案。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各類、各種房屋的套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動力人口等。

4.市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定

具體內(nèi)容包括：市場供給現(xiàn)狀分析與預(yù)測;市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測;市場交易的數(shù)量與價格分析及預(yù)測;服務(wù)對象(目標(biāo)市場)分析;租售計劃制訂;項目建設(shè)規(guī)模的確定等。

5.規(guī)劃設(shè)計方案的選擇

(1)市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目重點要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。

(2)項目構(gòu)成及平面布置。

(3)建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種戶型的數(shù)量、建筑面積等。附規(guī)劃設(shè)計方案詳圖。

6.資源供給條件分析

主要內(nèi)容包括：建筑材料的需要量，采購方式和供應(yīng)計劃，施工力量的組織計劃，項目施工期間的動力、水等供應(yīng)方案，項目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通信等供應(yīng)條件。

7.環(huán)境影響評價

主要內(nèi)容包括：建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀;主要污染源和污染物;項目可能引起的周圍生態(tài)變化;設(shè)計采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn);控制污染與生態(tài)變化的初步方案;環(huán)境保護(hù)投資估算;環(huán)境影響的評價結(jié)論和環(huán)境影響分析：存在問題及建議。

8.項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究

主要內(nèi)容包括：擬訂項日的管理體制、機構(gòu)設(shè)置及管理人員的配備方案;擬訂人員培訓(xùn)計劃：估算年管理費用支出情況等。

9.開發(fā)建設(shè)計劃的編制

(1)前期開發(fā)汁劃。包括從項目創(chuàng)意、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作計劃。

(2)工程建設(shè)計劃。包括各個單項工程的開、竣工時間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計劃。

(3)建設(shè)場地的布置。

(4)施工隊伍的選擇。

10.項目的經(jīng)濟評價及社會效益分析

(1)項目總投資估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。

(2)項目投資來源、籌措方式的確定。

(3)開發(fā)成本估算。

(4)銷售成本、運營成本估算。

(5)銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算。

(6)財務(wù)評價。分析計算項目投資回收期、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率和利潤率、借款償還期、償債備付率、利息備付率等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，對項目進(jìn)行財務(wù)評價。

(7)國民經(jīng)濟評價。房地產(chǎn)投資項目一般不進(jìn)行國民經(jīng)濟評價。對于工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，有時需要進(jìn)行國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價是在合理配置社會資源的前提下，從國家經(jīng)濟整體利益的角度出發(fā)，計算項目對國民經(jīng)濟的貢獻(xiàn)，分析項目的經(jīng)濟效率、效果和對社會的影響，評價項目在宏觀經(jīng)濟上的合理性。

(8)不確定性分析與風(fēng)險分析。一方面結(jié)合政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市場周期等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險分析;另一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等方法進(jìn)行定量風(fēng)險分析。

(9)項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。

11.結(jié)論及建議(1)運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等方面論述項目的可行性，并推薦最佳方案。(2)存在的問題及相應(yīng)的建議。

三、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告編制的步驟

由于不同的房地產(chǎn)投資項目具有不同的特點，不同的研究人員在報告編制過程中也有自己的思維方式，所以房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的編制并無固定不變的模式和程序。但從一般邏輯關(guān)系看，可行性研究報告的編制大致按下列步驟進(jìn)行。

(1)資料的收集與整理統(tǒng)計。資料的收集與整理統(tǒng)計是可行性研究報告編制的第一步工作，也是至關(guān)重要的工作。資料收集的充分與否、準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到最后的結(jié)論。資料的收集分為文字資料和數(shù)據(jù)資料兩大類。文字資料包括相關(guān)的法律法規(guī)、經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、相關(guān)的技術(shù)規(guī)范、規(guī)程等;數(shù)據(jù)資料包含面較廣，如反映國民經(jīng)濟發(fā)展的指標(biāo)及數(shù)據(jù)，反映城市經(jīng)濟及城市建設(shè)的數(shù)據(jù)，反映區(qū)域內(nèi)人口變動的數(shù)據(jù)，反映城鎮(zhèn)居民生活水平和購買力水平的數(shù)據(jù)，反映房地產(chǎn)市場供求及價格走勢的數(shù)據(jù)等。一般的做法是先列出所需的資料和相關(guān)數(shù)據(jù)的清單，按清單逐一收集。當(dāng)數(shù)據(jù)收集后，要進(jìn)行分類整理，剔除不合理的數(shù)據(jù)，并對數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計分析，編制成各種表格和圖形，進(jìn)行初步的分析和判斷。

(2)項目規(guī)劃方案的設(shè)計。初步確定項目的規(guī)劃方案，根據(jù)所掌握的市場情況，就項目的構(gòu)成、規(guī)模、檔次、戶型比例、建筑物裝修標(biāo)準(zhǔn)、功能面積分配、公建配套以及環(huán)境建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等提出方案。

(3)項目進(jìn)度安排。項目的規(guī)劃方案初步確定后，要對項目的進(jìn)度作出安排。在可行性研究報告中，對項目進(jìn)度安排通常選用橫道圖的方式來表達(dá)。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)投資項目除了對項目進(jìn)度要進(jìn)行安排之外，還要對項目的分期建設(shè)進(jìn)度作出安排，這為后面的資金安排做好準(zhǔn)備。

(4)項目總投資費用估算。項目總投資費用估算包括項目投資概況、估算依據(jù)、估算范圍和估算結(jié)果。在估算過程中，不僅要估算項目總的投資費用額，而且要按項目進(jìn)度安排情況作出投資分年度使用計劃，為后面的資金籌措計劃做準(zhǔn)備。

(5)項目的租售計劃及價格預(yù)測。在本步驟中，要制訂項目的租售計劃及安排，預(yù)測項目租售的價格。分別列出在不同的階段項目租售的產(chǎn)品構(gòu)成、面積、價格以及資金的回收額等。

(6)項目資金籌措計劃。資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進(jìn)行分析，包括資本金、預(yù)售(租)收人和借貸資金。通常用財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表表示。

(7)基本報表的編制及經(jīng)濟指標(biāo)計算。通過上述步驟后，便可以著手編制項目的基本報表，并計算各經(jīng)濟指標(biāo)，在經(jīng)濟指標(biāo)計算的過程中，基準(zhǔn)收益率要根據(jù)市場狀況及項目的特點合理確定。基準(zhǔn)收益率確定的合理與否直接關(guān)系到經(jīng)濟評價的結(jié)果，這是要特別注意的。

(8)對經(jīng)濟評價指標(biāo)的檢驗。在各經(jīng)濟指標(biāo)計算出來之后，要對各指標(biāo)進(jìn)行檢驗，判斷各經(jīng)濟指標(biāo)的合理性和可信性。若不合理，要重新對上述各步驟進(jìn)行檢查，并作出合理的重新調(diào)整。

(9)不確定性分析和風(fēng)險分析。在對各經(jīng)濟指標(biāo)進(jìn)行檢驗后，要對投資項目作進(jìn)一步不確定性分析和風(fēng)險分析。主要包括：盈虧平衡分析，通過此項分析說明項目的安全程度：敏感性分析，通過此項分析說明影響投資項目的主要不確定因素(如總成本、售價、貸款利率等)在一定幅度內(nèi)變化時，對經(jīng)濟指標(biāo)的影響程度;概率分析，通過這項分析(如凈現(xiàn)值大于零的概率)說明項目的抗風(fēng)險能力。

(10)可行性研究報告的結(jié)構(gòu)設(shè)計。在完成了上述步驟之后，研究人員對投資項目的可行性研究已經(jīng)有了總體上的認(rèn)識，可以開始編制可行性研究報告，但在正式編寫報告前，必須對報告的總體結(jié)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計，或者說是編制報告的寫作大綱，使各部分內(nèi)容邏輯連貫。

(11)可行性研究報告的編寫。在可行性研究報告的結(jié)構(gòu)設(shè)計完成后，就可按大綱的要求著手編寫可行性研究報告。

上述房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告編制的步驟，是從編寫的邏輯關(guān)系來說的。在實際編制過程中，有些步驟是結(jié)合在一起的，而不是截然分開的。同時，以上各步驟是針對報告編寫過程的，這一過程是建立在報告編制人員對市場進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)查研究和對項目的充分認(rèn)識基礎(chǔ)上進(jìn)行的。

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