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第五章 房地產(chǎn)評估
第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述
一、土地的特性
| 土地的自然供給與經(jīng)濟供給 | |
| 土地的自然供給 | 提供給人類可利用的土地數(shù)量，稱為土地的自然供給。土地的自然供給是相對穩(wěn)定的，幾乎不受人為因素的影響，幾乎是沒有彈性。 |
| 土地的經(jīng)濟供給 | 在土地自然供給的范圍內(nèi)，對土地進行了開發(fā)利用，并在一定規(guī)劃條件下可滿足人類開發(fā)利用而形成的土地供給。 土地的經(jīng)濟供給是有彈性的，它可以是直接變化（某種用途土地數(shù)量絕對數(shù)量的增加），也可以是間接變化（單位土地面積上集約率的變化）。 |
| 土地的自然特性與經(jīng)濟特性 | |
| 自然特性 | 位置固定性：土地價格具有明顯的地域性 質(zhì)量差異性：導致了級差地租的產(chǎn)生 不可再生 永續(xù)性 |
| 經(jīng)濟特性 | 供給稀缺性：總量有限、質(zhì)量差異、位置固定，要求人們集約用地 土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性：在轉(zhuǎn)讓時獲得壟斷收益 土地利用的多方向性：房地產(chǎn)評估中需要確定土地的最佳用途 土地效益的級差性： |
| 例題：土地的經(jīng)濟供給是（ ）的。 A.固定 B.有彈性 C.永續(xù)增加 D.不可再生 答案是： B 例題：土地價格的地域性特征是由土地的（ ）決定的。 A.稀缺性 B.效用永續(xù)性 C.位置固定性 D.不可再生性 答案是：C 例題：土地的自然特征包括（ ） A.位置固定性 B.質(zhì)量差異性 C.不可再生性 D.供給的稀缺性 答案是：ABC |
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二、土地使用權(quán)
| 城市土地所有權(quán)屬于國家，農(nóng)村、城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地、自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。 | |
| 在我國，實行城市土地有償使用制度，國有土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離，土地所有權(quán)不能進入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)，國有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價一般是土地使用權(quán)的價格。 | |
| 土地使用權(quán)出讓 | 國家以土地所有者的身份，將國有土地一定年期的使用權(quán)讓渡給土地使用者，并由土地使用者支付出讓金的行為。 國有土地使用權(quán)出讓的最高年限由國務院決定，依據(jù)用途按如下規(guī)定 1.居住用地 70 年;2.工業(yè)用地 50 年;3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年; 4.商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年;5.綜合或者其他用地 50 年。 |
| 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 | 土地使用者將土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。 凡是未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓 |
| 土地使用權(quán)出租 | 通過轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用權(quán)，其使用年限土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押均是與其附著建筑物一起轉(zhuǎn)讓、出租或抵押的。 |
| 土地使用權(quán)抵押 | |
| 土地使用權(quán)約定的使用年限屆滿，住宅建筑自動續(xù)期；非住宅建設(shè)用地需要在屆滿1年前續(xù)期，除根據(jù)公共利益需要的，應予以批準。 | |
| 例題：工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓的最高年限是（ ）年。 A. 70 B. 60 C. 50 D. 40 答案：C 例題：我國土地使用權(quán)出讓的最高年限由（ ）確定并公布。 A.國土資源部 B.建設(shè)部 C.財政部 D.國務院 答案：D 例題：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當最遲于屆滿前（ ）個月內(nèi)申請續(xù)期。 A.3 B.6 C.12 D.18 答案：C |
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三、房地產(chǎn)特性
| 房產(chǎn)不能獨立存在，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋所有權(quán)與該房屋占用的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓抵押 | |
| 位置固定性 | |
| 供求區(qū)域性 | 因為位置固定性 |
| 使用長期性 | |
| 投資大量性 | |
| 保值與增值性 | (1)由于土地資源的有限性和固定性，制約了對房地產(chǎn)不斷膨脹的要求，特別是對良好地段物業(yè)的需求，導致價格上漲。 (2)對土地的改良和城市基礎(chǔ)實施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導致土地增值。 所以從長期來看，土地的價值呈上升走勢。 |
| 投資風險性 | (1)房地產(chǎn)無法移動，建成后又不易改變用途，如果市場銷售不對路，容易造成長期的空置、積壓。 (2)房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長，從取得土地到房屋建成銷售，通常要3-5年的時間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會對房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響。 (3)自然災害、戰(zhàn)爭、社會動蕩等，都會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預見的影響。 |
| 難以變現(xiàn)性 | |
| 政策限制性 | |
四、房地產(chǎn)評估的原則
| 在房地產(chǎn)評估時，除了需要遵循預期收益原則、供求原則、貢獻原則、替代原則、評估時點原則，還需要遵循“最有效使用原則”“合法原則” | |
| 最有效使用原則 | 在市場條件下，房地產(chǎn)用途可以通過競爭決定，使房地產(chǎn)達到最有效使用，因此評估房地產(chǎn)價值時，要結(jié)合預期和合法考慮房地產(chǎn)的最佳用途，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價值。 |
| 合法原則 | 房地產(chǎn)評估的前提是合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分 |
| 例題：某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬元，用于商業(yè)建筑開發(fā)是的價值為400萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為250萬元。城市規(guī)劃確認該土地可用于住宅。該宗土地的價值應該評估為300萬元。這體現(xiàn)了土地評估的（ ） A.變動原則 B.供求原則 C.最有效使用原則 D.貢獻原則 答案是：C 例題：在法律法規(guī)及城市規(guī)劃允許的范圍內(nèi)，土地的最佳用途是由（ ）決定的。 A.開發(fā)商 B.評估人員假設(shè) C.委托方要求 D.市場競爭 答案是：D 例題：某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬年，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價值應評估為（ ）萬元。 A.500 B.300 C.280 D.360 答案：B |
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五、房地產(chǎn)評估程序
| 明確評估事項 | 明確評估目的、了解評估對象、確定評估基準日 |
| 簽訂評估合同 | 保護雙方合法權(quán)益 |
| 制定工作計劃 | |
| 實地勘察和收集資料 | |
| 估算被估房地產(chǎn)價值 | 成本法、市場法、收益法是我們常用的方法，為得到一個公平合理的價值，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以相互驗證，需綜合分析確定評估值。 |
| 綜合分析確定結(jié)果 | 綜合分析應特別注意一下幾個問題： 所選用的資料是否適當 評估原則的運用是否適當 對資料分析是否準確，特別是對影響因素權(quán)重的賦值是否恰當。 |
| 撰寫評估報告 | |
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