假設(shè)開發(fā)法的基本公式

一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式(掌握)

1.房地產(chǎn)開發(fā)價值=開發(fā)完成后的價值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

(1)已完成部分——已完成的工作和相應(yīng)的支出及利潤，已包含在估價對象的價值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項目。

(2)后續(xù)的部分——得到估價對象以后到把它開發(fā)完成，還需要開展的各項工作和相應(yīng)的必要支出及應(yīng)得利潤。

2.將估價對象狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況匹配起來，有七種情形：

① 估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地;

②估價對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地;

③估價對象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè);

④估價對象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè);

⑤估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋;

⑥估價對象為熟地，在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè);

⑦估價對象為舊房，將舊房重新改造或改變用途成新房

起點狀況(現(xiàn)狀)：生地、毛地、熟地、在建工程、舊房地

終點狀況：熟地(土地一級開發(fā))、房地(房地產(chǎn)二級開發(fā))

房地產(chǎn)價值=終點狀況房地產(chǎn)價值-現(xiàn)狀到終點狀況的必要支出與平均利潤

開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式：出售、出租、自營。(參照收益法中收益的確認(rèn))

二、按估價對象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式

(無需記憶，無非是起點現(xiàn)狀和開發(fā)完成后的終點狀況不同)

(一)求土地價值的公式

1.求生地價值的公式(掌握)

(1)在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：生地價值=開發(fā)完成后的價值-生地取得稅費-由生地建成房屋的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

(2)將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-生地取得稅費-由生地開發(fā)成熟地的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

2.求毛地價值的公式(掌握)

(1)毛地價值=開發(fā)完成后的價值-毛地取得稅費-由毛地建成房屋的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

(2)毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-毛地取得稅費-由毛地開發(fā)成熟地的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

3.求熟地價值的公式(掌握)

熟地價值=開發(fā)完成后的價值-熟地取得稅費-由熟地建成房屋的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

(二)求在建工程價值的公式(掌握)

在建工程價值=續(xù)建完成后價值-在建工程取得稅費-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-續(xù)建利潤

(三)求舊房價值的公式(掌握)

舊房價值=重新改造或改變用途后價值-舊房取得稅費-重新改造或改變用途的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-利潤

三、按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式細(xì)化的公式

(一)適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式(掌握)

房地產(chǎn)開發(fā)價值=采用比較法測算的開發(fā)完成后的價值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

(銷售經(jīng)營模式存在銷售價格，可用比較法 )

(二)適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或自營的公式(掌握)

房地產(chǎn)開發(fā)價值=采用收益法測算的開發(fā)完成后的價值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

(出租或營業(yè)模式，存在租金或經(jīng)營利潤，可用收益法 )

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（責(zé)任編輯：gx）

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