國有建設用地使用權(quán)的設立

1、劃撥：指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。

劃撥范圍：國家機關用地和軍事用地;城市基礎設施和公益事業(yè)用地;國家重點扶持的項目;法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他用地。

特征：1除法律、法規(guī)規(guī)定外，沒有使用期限的限制;

2除法律、法規(guī)規(guī)定外，不得進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押;

3必須經(jīng)核準并按法定程序辦理手續(xù)。

2、出讓：指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用出讓金的行為。

出讓方式：招標，拍賣，掛牌，協(xié)議出讓。

《物權(quán)法》第137條規(guī)定“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

出讓年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。

《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

土地使用者需要改變建設用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂建設用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂建設用地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

出讓合同條款：

1當事人的名稱和住所，

2土地界址、面積等，

3建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施占用空間，

4土地用途，

5使用期限，

6出讓金等費用及其支付方式，

7解決爭議的辦法。

國有建設用地租賃是指國家將國有建設用地租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。(期限：短期不超過5年，最長不得超過法律規(guī)定的出讓最高年限。)

國有建設用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

《物權(quán)法》第143條規(guī)定：“建設用地使用權(quán)人有權(quán)將建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律規(guī)定的除外。”

流轉(zhuǎn)的方式：出售，互換，出資，贈與，抵押。

國有建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定：1建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權(quán)的剩余期限。

2建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構(gòu)申請變更登記。3建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施一并處分。

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（責任編輯：中大編輯）

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